Pois é. Essa confusão é mais comum do que parece, e tudo gira em torno de uma pergunta simples: afinal, quem paga o IPTU, o inquilino ou o proprietário?
Pode parecer apenas uma questão burocrática, mas uma cláusula mal interpretada ou o esquecimento de um detalhe legal pode gerar dívidas, ações judiciais e até a penhora do imóvel.
“O IPTU é uma das principais causas de conflito entre locadores e locatários”, explica o especialista Thales de Menezes, em análise publicada no JusBrasil.
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A diferença entre o que diz a lei e o que diz o contrato
Do ponto de vista da prefeitura, a resposta é clara: o responsável legal pelo IPTU é sempre o dono do imóvel.
Isso está no artigo 34 do Código Tributário Nacional, que define o contribuinte como o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Na prática, é o nome do proprietário que aparece no cadastro da prefeitura, e é para ele que a cobrança chega.
Mas a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que o contrato de aluguel transfira o pagamento do IPTU ao inquilino. Essa cláusula é legal, porém não muda o vínculo com o município. Ou seja, se o inquilino não pagar, quem será cobrado é o proprietário.
O risco que pode custar o imóvel
Se o inquilino deixar de pagar o IPTU, a dívida é inscrita na dívida ativa do município, o que já negativa o nome do proprietário.
Em seguida, a prefeitura pode abrir uma execução fiscal, e o processo pode terminar com a penhora do imóvel — mesmo que o contrato diga que o inquilino era o responsável pelo pagamento.
Além do prejuízo financeiro, há também o desgaste emocional e a mancha no nome do dono do imóvel.
Nesses casos, o proprietário pode acionar a Justiça para cobrar os valores do locatário e até pedir indenização por danos morais.
“O contrato pode repassar a despesa, mas a lei nunca repassa a responsabilidade”, explica o advogado.
Taxas de condomínio: quem paga o quê?
Outra confusão comum está nas taxas de condomínio.
A regra é simples: quem usa paga a manutenção, e quem é dono paga o patrimônio.
As despesas ordinárias, de responsabilidade do inquilino, incluem os custos do dia a dia — salários de funcionários, limpeza, contas de água e energia das áreas comuns e pequenos reparos.
Já as despesas extraordinárias, que valorizam o imóvel, são de responsabilidade exclusiva do proprietário. Entram nessa categoria obras estruturais, pintura de fachadas, instalação de equipamentos e criação do fundo de reserva.
Repassar esse tipo de custo ao inquilino é ilegal, porque ele estaria investindo em um bem que não é dele.
O que fazer em caso de cobranças indevidas?
Os boletos de condomínio nem sempre são claros, e isso gera confusão.
Se uma taxa de obra ou melhoria estrutural vier misturada à taxa mensal, o inquilino tem o direito de questionar e recusar o pagamento dessa parte.
Se, por engano, ele pagar, pode pedir reembolso ao proprietário, apresentando contrato, boleto e comprovante de pagamento.
Se o dono não devolver, o locatário pode abater o valor no aluguel ou até buscar a Justiça.
O contrato é o escudo do proprietário e do inquilino
No fim das contas, tudo se resume a uma palavra: clareza.
O contrato é a melhor ferramenta para evitar dores de cabeça e deve especificar, de forma direta, quem paga o quê.
Enquanto o IPTU é uma obrigação legal do dono (que pode ser repassada financeiramente), as taxas de condomínio seguem a lógica do uso e da propriedade.
Um contrato bem feito é o que separa uma locação tranquila de um problema judicial.
E, claro, sempre que houver dúvida, a melhor decisão é procurar um advogado especializado em direito imobiliário. Ele é quem garante que o sonho da renda com aluguel não se transforme em um pesadelo jurídico.
💬 E você?
Já passou por algum problema com cobrança de IPTU ou taxas de condomínio?
Acha que a lei é clara o suficiente? Conte pra gente nos comentários!
